MAG-NETTO-NULL
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NEIN zu 30 % Mehrwertabgaben auf Miet- und Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser!
Die Mehrwertabgabe von 30 % wird beim Verkauf oder bei der Bebauung von Grundstücken zusätzlich zur Grundstückgewinnsteuer erhoben.
DIE FOLGE:
Diese Abgabe wird direkt auf die Mietzinsen oder Kaufpreise überwälzt. Die Wohnkosten steigen weiter – für Mieterinnen, Mieter und Eigentümer gleichermassen.
Die Konsequenzen für uns alle:
- Höhere Mieten und Kaufpreise
- Junge Familien haben es noch schwerer, Wohneigentum zu finanzieren
- Eigenheim-Träume platzen, obwohl die Eigenkapitalanforderungen bereits massiv verschärft wurden
- Aufstockungen und Verdichtung werden verhindert, weil die nötigen Mittel fehlen
Weniger Wohnraum statt mehr – genau das Gegenteil dessen, was gebraucht wird.
UNSERE FORDERUNG:
Die Mehrwertabgaben in Art. 48 in der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon wird auf 0 % gesetzt. So wie in Glattfelden, Hittnau, Russikon, Hüttikon, Dällikon, Neerach, Oberweningen, Ellikon, Brütten, Stallikon, Wettswil, Herrliberg, Ebmatingen, Maur, Maschwanden, Schlatt und über 40 Gemeinden haben noch gar nicht umgesetzt.
WIE KONNTE DAS PASSIEREN?
Den Gemeinderäten wurde vermittelt, dass diese Abgabe nur grosse Grundstücke über 1’000 m² betreffe. Die Realität im Gesetz: Die Mehrwertabgabe wird unabhängig von der Grundstücksgrösse erhoben, sobald der Mehrwert über CHF 250’000 liegt.
Im Kanton Zürich ist das selbst bei Eigentumswohnungen praktisch immer der Fall. Das ist Mieter- und Eigentümerfeindlich, hemmend für Wohnbau und treibt die Kosten weiter nach oben.
Wer ist das Initiativkomitee MAG-NETTO-NULL?
Das Initiativkomitee besteht aus bürgerlichen Lokalpolitikern die Mieter und Hauseigentümer sind. Das Ziel ist die Abschaffung dieses Bürokratiemonsters auf allen politischen Ebenen.
Was will das Initiativkomitee?
- Der entsprechende Artikel in der lokalen BZO sei Antragsgemäss abzuändern
Es sei auf die Erhebung einer Mehrwertabgabe im Sinne von § 19 des Mehrwertausgleichs-gesetztes (MAG) zu verzichten.
Begründung:
1. Die Mehrwertabgabe ist eine neue Steuer ohne konkreten Nutzen, im Prinzip die versteckte Wiedereinführung der Handänderungssteuer
Der Bund verpflichtet die Kantone lediglich zur Einführung einer Mehrwertabgabe bei neu eingezonten Grundstücken. Die Regelungen auf kantonaler Ebene zu Auf- und Umzonungen gehen hingegen auf Entscheide des Regierungsrats und des Kantonsrats zurück. Gemeinden sind dabei nicht verpflichtet, eine Abgabe zu erheben, sondern können dies freiwillig tun.
Der im Kantonsrat beschlossene Kompromiss gewährt den Gemeinden einen Ermessensspielraum bei der Erhebung einer Mehrwertabgabe für Auf- und Umzonungen. Der Abgabesatz kann zwischen 0 % und maximal 40 % festgelegt werden.
Das Initiativkomitee lehnt neue Steuern und Abgaben grundsätzlich ab, insbesondere dann, wenn weder ein ausgewiesenes Bedürfnis noch ein konkreter Nutzen besteht. Es fordert daher, vollständig auf diese neue Steuer zu verzichten und die Mehrwertabgabe auf 0 % festzulegen.
2. Einzonung, Aufzonung und Umzonung
Einzonung bezeichnet den Vorgang, bei dem unbebautes Landwirtschaftsland neu eingezont und damit zu Bauland erklärt wird. Aufzonung liegt vor, wenn für ein Grundstück eine höhere bauliche Ausnützung festgelegt wird, beispielsweise wenn anstelle von zwei neu vier Geschosse zulässig sind, was den Grundstückswert erheblich steigert. Umzonung bezeichnet die Neueinteilung eines Grundstücks in eine andere Nutzungszone.
3. Innere Verdichtung
Die innere Verdichtung ist ein politisch breit abgestütztes und von nahezu allen Parteien unterstütztes Instrument zur Bekämpfung der Wohnungsnot und der steigenden Miet- und Kaufpreise. Sie ermöglicht durch Auf- und Umzonungen eine dichtere Bebauung bereits überbauter Grundstücke.
4. Neue Wohnungen werden teurer
Durch Auf- oder Umzonungen können auf einem Grundstück mehr Wohnungen erstellt werden. Eine Mehrwertabgabe verteuert jedoch die Investitionskosten zusätzlich, die aufgrund der vielen zunehmenden Regulierungen bereits stark angestiegen sind.
5. Wer ist betroffen?
Kurz gesagt sind alle betroffen – unabhängig davon, ob sie Mieterinnen und Mieter oder Eigentümerinnen und Eigentümer sind. Selbst Personen ohne eigenen Wohnraum sind indirekt betroffen, da die Mehrwertabgabe die Rentabilität von Investitionen beeinträchtigt und damit auch Pensionskassen, Krankenkassen, Gewerbe und Dienstleistungen belastet. Zudem sind weder gemeindeeigene oder städtische Wohnungen noch Genossenschaften von dieser Abgabe befreit.
6. Wie wird die Abgabe berechnet
Überspitzt gesagt weiss niemand, wie hoch der tatsächliche Mehrwert im Einzelfall ist. Die verschiedenen wertbestimmenden Faktoren lassen sich nicht exakt beziffern, insbesondere der Vergleich des Grundstückswerts vor und nach einer Auf- oder Umzonung. Dafür müsste erst eine entsprechende Praxis entwickelt werden. Dies führt zu erheblichem administrativem Aufwand und eröffnet umfangreiche Streit- und Auslegungsspielräume, von denen vor allem Anwälte und Gutachter profitieren.
7. Ein Bürokratiemonster mit einem ernsten Rechtsunsicherheitsfaktors
Das Grundbuch zählt zu den tragenden Grundlagen eines marktwirtschaftlich orientierten Staates, da es Eigentumsrechte und die Sicherheiten der Gläubiger garantiert. Mit dem vorliegenden Gesetz wird diese Rechtssicherheit geschwächt. Die Festlegung des massgebenden Mehrwerts kann sich über Jahre hinziehen und erfolgt faktisch erst lange nach dem ursprünglichen Stichtag. Dabei bleibt unberücksichtigt, ob sich die Marktlage zwischenzeitlich zugunsten oder zulasten der Eigentümerinnen und Eigentümer verändert hat. Dies führt zu Rechtsunsicherheit und begünstigt langwierige juristische Auseinandersetzungen.
8. Wie sind Immobilien Investoren betroffen?
Grundsätzlich sind Investoren nicht direkt betroffen, da für alle Marktteilnehmer dieselben Voraussetzungen gelten und die entstehenden Kosten letztlich auf die Eigentümerinnen und Eigentümer beziehungsweise auf die Mieterinnen und Mieter überwälzt werden.
Künftig wird jedoch jeder Investor, der zur Umsetzung der politisch gewünschten inneren Verdichtung beitragen und zusätzliche Wohnungen erstellen will, zunächst mit einer unverhältnismässig hohen Abgabe konfrontiert. Dies erhöht das Investitionsrisiko erheblich. Ein Teil der Investoren wird solche Projekte daher meiden und das Kapital stattdessen in alternative Anlagen, etwa in ausländische Aktienmärkte, verlagern.
9. Bin ich als Mieter auch betroffen?
Wird eine Liegenschaft verkauft, orientieren sich die Mietzinse am Kaufpreis, einschliesslich allfälliger Mehrwertabgaben. Stockt eine Eigentümerin oder ein Eigentümer die bestehende Liegenschaft auf und muss dafür eine Mehrwertabgabe entrichten, kann sich dies ebenfalls auf sämtliche Mietzinse auswirken. Werden bei Neubauten auf Nachbargrundstücken Mehrwertabgaben auf die Mietzinse überwälzt, kann dies über den Vergleich der Orts- und Quartierüblichkeit auch bestehende Mietverhältnisse beeinflussen.
Grundsätzlich beeinflussen staatliche Sanktionen und Abgaben das Investitionsverhalten. Es ist daher davon auszugehen, dass weniger gebaut wird, was die Wohnungsnot verschärft und die Mieten weiter steigen lässt.
10. Wie bin ich als Stockwerkeigentümer auch betroffen?
Die Auswirkungen auf Stockwerkeigentümergemeinschaften sind derart unklar und weitreichend, dass eine Revision der gesetzlichen Grundlagen von Beginn weg angezeigt ist. Zum heutigen Zeitpunkt besteht wie erwähnt zudem keinerlei Praxis zur konkreten Anwendung der Regelungen.
Die geltende Gesetzeslage lässt jedoch den Schluss zu, dass Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer auch dann betroffen sein können, wenn ein anderer Miteigentümer seine Wohnung verkauft. In einem solchen Fall drohen anteilsmässige Forderungen in der Höhe von mehreren zehntausend Franken.
Vorgesehen ist zudem, dass diese Beträge als Schuld im Grundbuch eingetragen werden können. Dies hätte gravierende Folgen, da dadurch bei finanzierenden Banken eine neue Eigenmittel- und Tragfähigkeitsprüfung ausgelöst werden kann. Für Betroffene kann dies insbesondere dann problematisch werden, wenn sie sich in einer finanziell sensiblen Lebenssituation befinden, etwa im Rentenalter, bei Arbeitslosigkeit oder nach einer Scheidung.
11. Wie bin ich als Besitzer eines Einfamilienhauses betroffen?
Wird eine Liegenschaft nach einer Auf- oder Umzonung verkauft oder wird einer nahestehenden Person erlaubt, auf dem Grundstück eine Einliegerwohnung oder einen Anbau zu realisieren, wird dies eine Mehrwertabgabe auslösen. Dies gilt selbst dann, wenn das Grundstück kostenlos zur Verfügung gestellt wird. In solchen Fällen besteht die erhebliche Gefahr, dass die Mehrwertabgabe höher ausfällt als die eigentlichen Baukosten.
Da die Mehrwertabgabe bei einem Verkauf oder bei der Verwertung des Grundstücks grundsätzlich immer fällig wird – unabhängig davon, ob tatsächlich ein Gewinn oder sogar ein Verlust erzielt wird – müssen Banken den mutmasslichen Betrag der Mehrwertabgabe vom theoretischen Verkaufserlös abziehen. Dadurch reduziert sich die anrechenbare Sicherheitsleistung, was die Kreditwürdigkeit der Eigentümerinnen und Eigentümer unmittelbar beeinträchtigt.
Wird ein Einfamilienhaus verkauft, um eine Eigentumswohnung zu erwerben, muss die Mehrwertabgabe aus dem Verkaufserlös bezahlt werden. Diese Mittel fehlen anschliessend beim Kauf der neuen Wohnung. Die Folge ist eine höhere notwendige Hypothek, welche die Tragbarkeit zusätzlich belastet. In der Konsequenz werden viele Eigentümerinnen und Eigentümer auf solche Projekte oder Transaktionen verzichten.
12. Die Erträge aus der Mehrwertabgabe werden einem Fonds zugeführt.
Dies bedeutet, dass die Fondseinnahmen gerade nicht in den allgemeinen Gemeindehaushalt fliessen und z.B. für die Schule, Spitäler oder für unmittelbare Steuersenkungen zur Verfügung stehen.
Die Erträge aus der Mehrwertabgabe fliessen in einen kommunalen Spezialfonds. Die Mittel dürfen ausschliesslich für eng umschriebene Zwecke verwendet werden, namentlich für sogenannte «kommunale Planungsmassnahmen». Dazu zählen unter anderem Massnahmen zur Verbesserung des Lokalklimas, die Erstellung und ökologisch hochwertige Gestaltung von Pärken und Plätzen sowie der Bau sozialer Infrastrukturen.
Eine Verwendung für ordentliche Staatsaufgaben ist ausdrücklich ausgeschlossen. Würden die Mittel für allgemeine Ausgaben eingesetzt, läge faktisch eine neue Steuer vor, die politisch kaum mehrheitsfähig wäre.
13. Grundstückgewinnsteuern, einnahmen der Gemeinde werden sinken
Die Gemeinde generiert beim Verkauf von Grundstücken Grundstückgewinnsteuern, welche für viele Gemeinden massgebliche Einnahmen bedeuten. Weil diese vom Verkaufserlöss abzüglich der Kosten, Investitionen und Abgaben errechnet werden, ist es absolut unbestritten, dass diese sinken werden.
Gerade der Vergleich mit der Grundstückgewinnsteuer zeigt die Schwächen der vorliegenden Gesetzesregelung. Bei der Grundstückgewinnsteuer ist der Gesetzgeber deutlich vorsichtiger vorgegangen. Verkauft eine Eigentümerin oder ein Eigentümer selbstgenutztes Wohneigentum, um neues Wohneigentum zu erwerben, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Sie wird erst dann fällig, wenn der Gewinn tatsächlich realisiert wird.
Diese Regelung beruht auf der einfachen und sachgerechten Überlegung, dass auch das neu erworbene Wohneigentum von Preissteigerungen betroffen ist und kein effektiver Liquiditätsgewinn entsteht.
14. Die Handänderungssteuer wurde aus diesen Gründen abgeschafft
Die Handänderungssteuer wurde im Kanton Zürich per 1. Januar 2005 abgeschafft, weil sie als ungerechte und wirtschaftlich schädliche Transaktionssteuer galt.
Die Hauptgründe waren: Doppelbelastung: Beim Immobilienverkauf fielen bereits Grundstückgewinnsteuer, Notariats- und Grundbuchkosten an. Die Handänderungssteuer kam zusätzlich obendrauf – unabhängig davon, ob überhaupt ein Gewinn erzielt wurde. Hemmnis für Wohneigentum: Sie verteuerte den Kauf von Immobilien spürbar und erschwerte insbesondere den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. Behinderung von Mobilität: Eigentümerinnen und Eigentümer wurden vom Verkauf abgehalten (z. B. beim Wohnungswechsel), weil jede Handänderung automatisch eine hohe Steuer auslöste. Falsche Anreizwirkung: Die Steuer belastete reine Eigentumswechsel, ohne Rücksicht auf wirtschaftliche Leistungsfähigkeit oder tatsächliche Wertschöpfung.